Todas as obras de construção no Brasil precisam passar por um procedimento formal de regularização. Então, se você construiu, reformou ou ampliou um imóvel nos últimos anos, talvez já tenha ouvido falar em “regularização de obras”, pode até já ter recebido um aviso da Receita Federal sobre isso. E a dúvida é sempre a mesma: por que eu, que sou pessoa física, estou sendo cobrado como se fosse uma empresa?
Primeiro de tudo, precisamos entender que a obrigação não é sobre a construção em si, mas sobre a mão de obra utilizada para construir. A legislação previdenciária estabelece que, sempre que há mão de obra remunerada empregada numa atividade, incide sobre essa remuneração a chamada cota patronal, hoje fixada em 20%, prevista no art. 22, III da Lei 8.212/91. Ela é devida por quem se beneficia do trabalho, seja pessoa física, seja pessoa jurídica.
Numa obra, isso significa que o proprietário assume, perante a Previdência, o papel equivalente ao de um empregador em relação à mão de obra empregada na construção, mesmo quando não há vínculo formal, sem carteira assinada. Por isso, mesmo quem contratou apenas pedreiros e serventes informais, ao longo da obra, permanece com a obrigação de recolher essa contribuição de 20% sobre o total da remuneração devida a cada trabalhador.
Essa contribuição é o chamado INSS de obra, regulamentado hoje pela Instrução Normativa RFB 2.021/2021. É a partir dessa normativa que a Receita Federal exige que o dono da obra, pessoa física ou jurídica, esclareça como foi feito o recolhimento dessa contribuição ao longo da construção.
O que significa “regularizar”
Um ponto importante, que costuma gerar confusão: a normativa não criou a obrigação, ela apenas regulamentou a forma de comprovar o cumprimento dessa obrigação. A cobrança já existia antes da IN 2.021/2021. O que a norma trouxe foi o procedimento formal para provar que ela foi cumprida.
E é exatamente aqui que mora o erro mais comum. Regularizar não é simplesmente pagar o que a Receita pede. É apresentar, dentro do processo administrativo correto, a documentação e os argumentos técnicos que ajustam esse cálculo à realidade da obra, sempre dentro da legislação. O resultado final é a CND (Certidão Negativa de Débito) da Receita Federal, sem a qual não é possível fazer a averbação da construção na matrícula do imóvel, que fica com pendência.
A legislação prevê caminhos legítimos de apuração que muitas vezes não são apresentados ao proprietário, seja por desconhecimento, seja porque quem conduz o processo não tem habilitação para interpretar a norma tributária. Pagar sem antes passar por uma análise jurídica significa, na maioria dos casos, pagar mais do que o devido.
Por hoje, fica o essencial: regularizar uma obra não é um trâmite burocrático que se resolve com uma guia de pagamento. É um processo que exige análise jurídica caso a caso. No próximo artigo vou explicar como esse valor é calculado e por que, para o proprietário pessoa física, uma parte relevante do que costuma ser cobrado não tem, a meu ver, respaldo legal.
Legislação
- Lei nº 8.212, de 24 de julho de 1991 — dispõe sobre a organização da Seguridade Social e institui o Plano de Custeio da Previdência Social. Consultar a Lei nº 8.212/1991 no Planalto
- Instrução Normativa RFB nº 2.021, de 16 de abril de 2021 — dispõe sobre as contribuições previdenciárias e as contribuições destinadas a outras entidades ou fundos incidentes sobre a remuneração da mão de obra utilizada na execução de obras de construção civil. A norma sofreu alterações posteriores, então é importante consultar a versão vigente. Normas Receita Federal
